Nhận nhân công xây dựng tại Dĩ An, Thủ Đức, Bình Dương: khoán gọn, giá theo m², hợp đồng rõ ràng
- Đơn giá tham khảo theo hợp đồng thực tế
- Hệ số tính diện tích móng, mái
- Ví dụ từ một bảng báo giá nhân công thực tế
- Một số đơn giá phát sinh
- Bước 1: Tiếp nhận bản vẽ, khảo sát mặt bằng
- Bước 2: Báo giá chi tiết từng hạng mục
- Bước 3: Ký hợp đồng
- Bước 4: Thi công theo từng giai đoạn
- Bước 5: Nghiệm thu, bàn giao, bảo hành
Nhận nhân công xây dựng nhà phố, nhà ở tại Dĩ An, Thủ Đức, Bình Dương: khoán gọn kèm giàn giáo, cốp pha, máy thi công; giá theo m² sàn; thanh toán theo tiến độ; bảo hành 6 tháng.
Nhận nhân công xây dựng là cách xây nhà mà gia chủ tự mua vật tư, còn toàn bộ phần thợ, giàn giáo, cốp pha và máy móc giao cho một đội thi công lo trọn. Anh em Xây Dựng Bồng Sơn nhận khoán nhân công nhà phố, nhà ở gia đình, nhà trọ, khách sạn quanh Dĩ An, Thuận An, Thủ Đức và Bình Dương, tính tiền theo m² sàn, ghi rõ từng hạng mục ngay trong hợp đồng.
Nhà phố 3 tầng mái Thái, tầng trệt ốp đá vân xám, vừa hoàn thiện và đang chờ bàn giao.
Bài này viết cho gia chủ đang cân nhắc giữa thuê nhân công và giao thầu trọn gói. Anh em đưa vào đây những gì đang ghi trong hợp đồng nhân công thật của Bồng Sơn: phạm vi công việc, đơn giá tham khảo, cách tính diện tích, lịch thanh toán và trách nhiệm hai bên. Gia chủ đọc xong sẽ tự so được báo giá của bất kỳ đội thợ nào.
Video: thi công nhân công một căn nhà phố từ đào móng đến hoàn thiện
Nhận nhân công xây dựng là gì, khác gì xây trọn gói?
Có ba cách giao việc xây nhà phổ biến. Điểm khác nhau nằm ở chỗ ai mua vật tư và ai chịu trách nhiệm đến đâu.
| Hình thức | Gia chủ lo | Nhà thầu lo | Phù hợp với |
|---|---|---|---|
| Nhận nhân công | Toàn bộ vật tư (thô và hoàn thiện), điện nước thi công | Thợ, giàn giáo, cốp pha, cây chống, máy thi công, an toàn lao động | Gia chủ có thời gian, muốn tự chọn và kiểm soát giá vật tư |
| Thi công phần thô | Vật tư hoàn thiện (gạch, sơn, thiết bị vệ sinh…) | Nhân công và vật tư thô: sắt, xi măng, cát, đá, gạch xây | Gia chủ muốn tự chọn đồ hoàn thiện nhưng không muốn lo vật tư thô |
| Xây nhà trọn gói | Duyệt thiết kế, chọn chủng loại vật tư theo báo giá | Tất cả từ móng đến bàn giao chìa khóa | Gia chủ bận, muốn một đầu mối lo hết |
Với hình thức nhận nhân công, tiền vật tư gia chủ trả thẳng cho cửa hàng, không qua tay nhà thầu. Đổi lại, gia chủ phải bỏ công đặt hàng, nhận hàng và trông vật tư ở công trình. Anh em Bồng Sơn hỗ trợ phần này bằng cách báo trước khối lượng cần cho từng đợt.
Anh em Bồng Sơn làm những hạng mục nào?
Đây là phạm vi công việc chuẩn trong hợp đồng nhân công nhà ở của Bồng Sơn. Mọi việc đều làm theo đúng bản vẽ thiết kế mà gia chủ cung cấp và hai bên đã thống nhất.
Phần móng và khung bê tông cốt thép
- Đào đắp móng, nền, hầm tự hoại và mương rãnh thoát nước trong phạm vi công trình.
- Xây tô hầm tự hoại bằng tường 200 gạch đinh theo yêu cầu kỹ thuật.
- Thi công toàn bộ móng bê tông cốt thép, khung cột, dầm, sàn, mái, ô văng, sê nô, đan.
- Gia công, neo buộc và lắp đặt cốt thép các loại theo đúng yêu cầu kỹ thuật.
- Bố trí đủ cột chống, cốp pha khi đổ sàn.
Phần xây tô
- Xây tường bao 200 mm bằng gạch ống, tô hai mặt.
- Xây tường ngăn phòng 100 mm, tô hai mặt.
- Đóng lưới mắt cáo ở chỗ giáp giữa bê tông và gạch trước khi tô tường ngoài để hạn chế nứt chân chim.
Phần điện nước, chống thấm, ốp lát
- Lắp đặt âm tường hệ thống cấp thoát nước và thiết bị vệ sinh.
- Đi ống, lắp van cấp nước theo nhu cầu sử dụng của gia đình.
- Lắp đặt âm hệ thống chiếu sáng, cáp tivi, điện thoại, chuông cửa, cáp mạng.
- Chống thấm sê nô, sàn mái, sàn vệ sinh bằng chất chống thấm chuyên dụng.
- Lát gạch nền, ốp len chân tường; ốp tường nhà vệ sinh cao 2,7–3 m tùy hợp đồng.
Phần sơn bả
- Bả matit, sơn nước toàn bộ tường trong nhà, mặt tiền và các mặt tường xung quanh. Đơn giá không thay đổi theo số lớp sơn.
- Bả matit, sơn nước trần thạch cao.
- Lăn chống thấm tường ngoài.
Ban công lan can con tiện, phào chỉ viền xanh. Phần bả matit và sơn nước do đội thợ làm trọn.
Giá nhân công xây dựng tính theo m² như thế nào?
Bồng Sơn tính tiền nhân công theo m² sàn xây dựng. Các tầng sàn tính đủ 100%, còn móng và mái nhân với hệ số vì khối lượng công việc khác tầng sàn.
Đơn giá tham khảo theo hợp đồng thực tế
| Loại công trình | Đơn giá nhân công | Ghi chú |
|---|---|---|
| Nhà phố, nhà ở gia đình | 1.700.000 – 1.800.000 đ/m² | Theo các hợp đồng ký năm 2024–2025 |
| Khách sạn, nhà nhiều tầng quy mô lớn | 2.000.000 – 2.050.000 đ/m² | Nhiều phòng vệ sinh, khối lượng điện nước lớn |
Đơn giá trên chưa gồm thuế VAT 10% và chỉ để gia chủ hình dung mặt bằng chung. Giá chính xác phụ thuộc bản vẽ, loại móng, độ khó mặt tiền, đường vào công trình và thời điểm ký. Gia chủ gửi bản vẽ hoặc gọi anh em đến khảo sát để có báo giá đúng cho căn nhà của mình.
Hệ số tính diện tích móng, mái
| Hạng mục | Hệ số tính |
|---|---|
| Móng đơn | 30% diện tích |
| Móng băng hoặc móng ép cọc | 50% diện tích |
| Tầng trệt, các lầu | 100% diện tích sàn |
| Mái bê tông cốt thép, sân thượng, sân phơi, mái ngói | 50% diện tích |
| Sân cổng, hàng rào | Tính theo thực tế thi công |
Ví dụ từ một bảng báo giá nhân công thực tế
Dưới đây là bảng báo giá nhân công năm 2025 cho một căn nhà phố 3 tầng móng ép cọc, đơn giá 1.800.000 đ/m². Móng và mái tính 50% nên đơn giá áp vào là 900.000 đ/m²:
| Hạng mục | Khối lượng | Đơn giá | Thành tiền |
|---|---|---|---|
| Tầng 1 | 66,04 m² | 1.800.000 đ | 118.872.000 đ |
| Tầng 2 | 66,04 m² | 1.800.000 đ | 118.872.000 đ |
| Tầng 3 | 24,276 m² | 1.800.000 đ | 43.696.000 đ |
| Móng ép cọc (50%) | 65,9 m² | 900.000 đ | 59.310.000 đ |
| Mái BTCT + sân thượng (50%) | 65,9 m² | 900.000 đ | 59.310.000 đ |
| Xây vách tường trang trí trên sân thượng | 15 m² | 400.000 đ | 6.000.000 đ |
| Đổ sàn trệt BTCT dày 80–100 mm | 66,04 m² | 150.000 đ | 9.906.000 đ |
| Tổng cộng | 415.966.000 đ | ||
Mỗi căn nhà có diện tích, loại móng và hạng mục riêng, nên tổng tiền sẽ khác. Anh em lập bảng chi tiết như trên cho từng công trình sau khi xem bản vẽ.
Một số đơn giá phát sinh
Những việc ngoài phạm vi hợp đồng sẽ được báo giá và thống nhất trước khi làm. Một vài mức đã ghi trong hợp đồng và báo giá của Bồng Sơn:
- Ốp gạch tường cao hơn mức quy định trong hợp đồng: 150.000 đ/m², đo theo thực tế.
- Tô trần trong nhà: 100.000 đ/m².
- Đổ sàn trệt bê tông cốt thép dày 80–100 mm: 150.000 đ/m².
- Xây vách tường trang trí trên sân thượng: 400.000 đ/m².
Gia chủ và đội thợ chịu trách nhiệm những gì?
Nhận nhân công chỉ suôn sẻ khi hai bên rõ phần việc của mình. Hợp đồng của Bồng Sơn chia trách nhiệm như sau.
| Gia chủ (bên A) | Xây Dựng Bồng Sơn (bên B) |
|---|---|
| Cung cấp giấy tờ pháp lý xây dựng, bàn giao mặt bằng | Thi công đúng diện tích và hồ sơ bản vẽ đã thống nhất |
| Mua và chở vật tư đến công trình đúng chất lượng, đúng tiến độ | Lập yêu cầu vật tư trước 02 ngày để gia chủ đặt hàng |
| Cung cấp vật tư phụ: đinh, kẽm buộc, đá cắt, giấy nhám, cọ, ru lô… | Tự lo máy móc, dụng cụ, giàn giáo, cốp pha, cây chống |
| Cung cấp điện nước phục vụ thi công | Chịu trách nhiệm chất lượng và mỹ thuật phần việc đã làm |
| Cử người giám sát, trông coi vật tư | Bảo đảm an toàn lao động: lưới bao che, biển báo, an ninh, vệ sinh môi trường |
| Báo sớm nếu thay đổi thiết kế | Dọn dẹp sạch sẽ trước khi bàn giao |
| Thanh toán đúng tiến độ đã ký | Không giao lại hợp đồng cho bên thứ ba |
Điều cuối cùng ở cột bên B rất quan trọng. Nhiều gia chủ thuê "cai" nhưng người làm thật lại là một đội khác do cai bán thầu lại. Hợp đồng của Bồng Sơn ghi rõ không được giao lại cho bên thứ ba, nên người ký hợp đồng chính là đội đứng thi công.
Nhìn góc nghiêng: tum mái Thái, hai tầng ban công, tường hông đã tô phẳng và lăn chống thấm.
Thanh toán tiền nhân công theo tiến độ
Gia chủ không phải đưa trước một khoản lớn. Tiền công được chia thành nhiều đợt nhỏ, mỗi đợt gắn với một mốc thi công nhìn thấy được:
- Ký hợp đồng: tạm ứng một khoản nhỏ.
- Bắt đầu khởi công.
- Làm xong phần móng.
- Đổ xong cột và sàn từng tầng (mỗi tầng một đợt).
- Tô xong mặt ngoài.
- Xây xong tường ngăn phòng.
- Bắt đầu lát gạch.
- Bắt đầu sơn nước.
- Hoàn thiện, nghiệm thu, bàn giao: thanh toán phần còn lại.
Với cách chia này, số tiền gia chủ đã trả luôn đi sau khối lượng việc đã làm. Một số hợp đồng còn giữ lại một khoản nhỏ, đến hết thời gian bảo hành mới thanh toán.
Quy trình nhận nhân công xây dựng tại Bồng Sơn
Bước 1: Tiếp nhận bản vẽ, khảo sát mặt bằng
Gia chủ gửi bản vẽ kiến trúc, kết cấu. Anh em xuống tận nơi xem đường vào, nhà hai bên, cao độ nền và chỗ tập kết vật tư. Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến cách thi công và giá.
Bước 2: Báo giá chi tiết từng hạng mục
Báo giá ghi diện tích từng tầng, hệ số móng, mái, đơn giá và tổng tiền, kèm danh sách hạng mục thi công. Gia chủ cầm báo giá này có thể so với đội khác theo đúng từng dòng. Bồng Sơn có hỗ trợ bản vẽ kiến trúc, 3D và kết cấu tùy công trình.
Bước 3: Ký hợp đồng
Hợp đồng lập thành 02 bản có giá trị như nhau, ghi rõ phạm vi công việc, trách nhiệm hai bên, giá trị, lịch thanh toán và thời hạn bảo hành.
Bước 4: Thi công theo từng giai đoạn
Đội thợ làm theo thứ tự: móng, khung bê tông cốt thép, xây tô, điện nước âm tường, chống thấm, ốp lát, sơn bả. Trước mỗi đợt anh em báo khối lượng vật tư để gia chủ đặt hàng kịp, không để công trình phải chờ.
Bước 5: Nghiệm thu, bàn giao, bảo hành
Hai bên đi kiểm tra từng hạng mục và ký biên bản nghiệm thu bàn giao. Công trình được dọn sạch trước khi giao, và được bảo hành 6 tháng.
Mặt tiền đã hoàn thiện, cửa vẫn bọc màng nilon để tránh trầy trong lúc dọn dẹp trước khi bàn giao.
Vì sao nên giao nhân công cho anh em Bồng Sơn?
- Khoán gọn, ít phát sinh: giá đã gồm giàn giáo, cốp pha, cây chống và máy thi công. Việc nào ngoài hợp đồng thì báo giá trước, gia chủ đồng ý mới làm.
- Hợp đồng chi tiết: ghi rõ từng hạng mục, chiều cao ốp tường, loại tường, vật liệu chống thấm.
- Không bán thầu lại: đội ký hợp đồng là đội trực tiếp thi công.
- Gần công trình: văn phòng ở phường Dĩ An, anh em đi lại nhanh trong khu Dĩ An, Thuận An, Thủ Đức và các phường của Bình Dương cũ.
- Có trách nhiệm sau bàn giao: bảo hành 6 tháng, xử lý những lỗi do thi công gây ra.
- Làm được cả trọn gói: nếu giữa chừng gia chủ muốn chuyển sang thi công phần thô hoặc cần sửa chữa, cải tạo, vẫn làm việc với cùng một đầu mối.
Tầng trệt ốp đá vân xám. Cửa và mặt đá được bọc nilon để giữ sạch đến ngày bàn giao.
Lưu ý cho gia chủ khi thuê nhân công xây nhà
- So báo giá theo từng dòng, không chỉ so đơn giá m²: một báo giá có đơn giá thấp hơn nhưng không gồm giàn giáo, cốp pha hay chống thấm thì tổng tiền cuối cùng có thể cao hơn.
- Hỏi rõ hệ số móng và mái: cùng một căn nhà, tính móng 30% hay 50% sẽ chênh nhau đáng kể.
- Đặt vật tư đúng hẹn: vật tư về trễ thì thợ phải chờ, tiến độ chậm theo.
- Có người giám sát và giữ kho: với hình thức nhân công, vật tư là của gia chủ nên việc trông coi rất cần thiết.
- Chốt thay đổi thiết kế bằng văn bản: đổi bản vẽ giữa chừng nên được hai bên ghi nhận và báo giá phát sinh trước khi làm.
Câu hỏi thường gặp về nhận nhân công xây dựng
Giá nhân công xây dựng nhà phố hiện nay bao nhiêu một mét vuông?
Giá nhân công xây dựng nhà phố hiện nay bao nhiêu một mét vuông?
Theo các hợp đồng Bồng Sơn ký trong năm 2024–2025, nhà phố, nhà ở gia đình khoảng 1.700.000 – 1.800.000 đ/m² sàn; khách sạn và công trình lớn khoảng 2.000.000 – 2.050.000 đ/m². Giá cụ thể tùy bản vẽ, loại móng, mặt bằng và thời điểm ký.
Nhận nhân công xây dựng thì ai mua vật tư?
Gia chủ mua vật tư chính và vật tư phụ, chở đến tận công trình. Anh em lập yêu cầu vật tư trước 2 ngày và có thể đề nghị kiểm định một số vật tư để bảo đảm chất lượng.
Giá nhân công đã gồm giàn giáo, cốp pha chưa?
Đã gồm. Bồng Sơn khoán gọn nhân công cùng giàn giáo, ván khuôn, cây chống và máy thi công.
Móng và mái được tính diện tích như thế nào?
Móng đơn tính 30%, móng băng hoặc móng cọc tính 50%, mái bê tông cốt thép và sân thượng tính 50%. Các tầng sàn tính đủ 100%.
Thanh toán tiền nhân công như thế nào?
Theo tiến độ: ứng khi ký hợp đồng và khởi công, rồi ứng theo các mốc xong móng, đổ từng sàn, tô ngoài, xây ngăn phòng, lát gạch, sơn nước, và thanh toán nốt khi bàn giao.
Nhận nhân công có bảo hành không?
Có. Hợp đồng nhân công của Bồng Sơn bảo hành 6 tháng sau bàn giao.
CÔNG TY TNHH TM - DV BỒNG SƠN
Địa chỉ: Số 140/32, Nguyễn Thị Minh Khai, KP. Đông Chiêu B, Phường Dĩ An, TP. HCM.
Hotline: 0987.947.486
Email: buituanvuxd@gmail.com
Xem thêm