Thi công nhà phần thô tại Dĩ An, Đông Hòa, Tân Đông Hiệp: vật tư thô rõ tên, gia chủ tự chọn hoàn thiện

Xây nhà phần thô Dĩ An, Đông Hòa, Tân Đông Hiệp cùng anh em Bồng Sơn: lo vật tư thô và toàn bộ nhân công, kể cả ốp lát, sơn nước, lắp điện nước; gia chủ tự chọn vật tư hoàn thiện. Xem phạm vi, quy trình và cách tính chi phí.

Xây nhà phần thô Dĩ An là lựa chọn của nhiều gia chủ muốn giao phần khó nhất cho đội thợ có nghề, còn phần "mặt mũi" căn nhà như gạch lát, thiết bị vệ sinh, cửa, đèn thì tự mình đi chọn. Anh em Xây Dựng Bồng Sơn có văn phòng ở phường Dĩ An, nhận thi công nhà phần thô tại Dĩ An, Đông Hòa, Tân Đông Hiệp: lo vật tư thô và toàn bộ nhân công, từ đào móng đến lúc ốp lát, sơn nước, lắp điện nước xong xuôi.

Video dưới đây tóm tắt cách anh em Bồng Sơn thi công phần thô, từ đào móng đến xây tường từng tầng:

Gói phần thô của Bồng Sơn gồm những gì

Ở Bồng Sơn, gói phần thô được hiểu là "vật tư phần thô + nhân công hoàn thiện". Chia việc rõ ràng như sau:

Anh em Bồng Sơn lo	Gia chủ lo
Toàn bộ vật tư thô: sắt thép, xi măng, gạch, đá, cát, bê tông, ống nước âm, dây điện âm, chống thấm	Vật tư hoàn thiện: gạch ốp lát, sơn, thiết bị điện nổi, thiết bị vệ sinh, cửa, đá hoa cương
Toàn bộ nhân công: phần móng, khung, tường và cả nhân công ốp lát, sơn nước, lắp điện nước	Chọn mẫu, chọn màu theo ý mình và ngân sách
Giàn giáo, cốp pha, cây chống, máy thi công	Điện nước phục vụ thi công

Nói gọn: phần chịu lực, phần nằm trong tường, trong sàn là anh em lo trọn. Phần gia chủ nhìn thấy hằng ngày thì gia chủ tự chọn, anh em làm công cho đến lúc hoàn thiện.

Đầu việc anh em làm

• Định vị tim móng; đào, đắp móng, hầm tự hoại, hố ga, mương thoát nước.
• Thi công móng, khung bê tông cốt thép: móng, cột, dầm, sàn, mái, ô văng, sê nô; gia công, buộc cốt thép.
• Xây tường bao 200, tường ngăn 100 gạch ống, tô hai mặt; đóng lưới chỗ giáp bê tông và gạch trước khi tô ngoài.
• Chống thấm sê nô, sàn mái, sàn vệ sinh.
• Đi âm cấp thoát nước, điện chiếu sáng, tivi, mạng, chuông cửa.
• Lát nền, ốp vệ sinh, ốp len chân tường; bả matit, sơn nước trong ngoài, lăn chống thấm tường ngoài.
• Dọn vệ sinh trước khi bàn giao.

Vật tư thô anh em dùng

Hạng mục	Chủng loại
Sắt thép	Việt Nhật (có công trình dùng Pomina hoặc Hòa Phát)
Xi măng	Hà Tiên PC40 hoặc Insee PC40
Gạch xây	Gạch tuynel nhà máy Tân Uyên
Đá, cát	Đá 1×2 loại 1; cát vàng hạt lớn đổ bê tông, hạt nhỏ xây tô
Bê tông	Mác 250; móng, dầm, sàn, cầu thang dùng bê tông thương phẩm
Ống nước	Bình Minh: thoát chính Ø114, thoát sinh hoạt Ø90, cấp nước Ø27–42; nước nóng PP-R hàn nhiệt
Dây điện	Cadivi: nguồn chính 6.0 mm², bếp 4.0 mm², ổ cắm 2.5 mm², đèn 1.5 mm²; ống luồn, đế âm Sino
Chống thấm	Flinkote No.3 hoặc Sika

Phần không nằm trong gói phần thô

Đá hoa cương, ép cọc, máy nước nóng năng lượng mặt trời, cửa, lan can, bồn nước, trần thạch cao, vật tư sơn, thiết bị điện nổi (mặt công tắc, ổ cắm, đèn, CB, máy lạnh, quạt), thiết bị vệ sinh, tủ bếp, gạch ốp lát và keo dán gạch, khung sắt, kính, camera, chống sét, chi phí hoàn công và thuế. Danh sách này ghi rõ trong báo giá để gia chủ dự trù từ đầu.

Khi nào nên chọn phần thô thay vì trọn gói

Gói	Hợp với gia chủ
Nhân công	Tự mua toàn bộ vật tư, có thời gian theo công trình
Phần thô	Muốn yên tâm phần kết cấu, nhưng thích tự chọn gạch, sơn, thiết bị theo gu và ngân sách
Trọn gói	Không có thời gian, muốn một đầu mối lo hết đến lúc nhận chìa khóa

Phần thô là "điểm giữa": phần khó nhìn thấy nhất (móng, cột, dầm, sàn, đường ống trong tường) do thợ có nghề và vật tư rõ tên đảm nhận, còn phần hoàn thiện thì gia chủ được tự do chọn.

Quy trình thi công phần thô tại Dĩ An, Đông Hòa, Tân Đông Hiệp

Bước 1: Khảo sát tận nơi

Văn phòng ở phường Dĩ An nên anh em qua tận nơi xem đất, xem hẻm có vào được xe bồn bê tông không, nhà hai bên ra sao, nền cao hay thấp so với mặt đường.

Bước 2: Bản vẽ, báo giá theo diện tích quy đổi

Báo giá ghi rõ diện tích từng tầng, hệ số móng và mái, chủng loại vật tư thô, phần không bao gồm. Báo giá chưa gồm VAT 10%, có hiệu lực 30 ngày.

Bước 3: Ký hợp đồng, tạm ứng theo tiến độ

Thanh toán chia theo mốc thi công: ký hợp đồng, khởi công, xong móng, đổ cột và sàn từng tầng, tô ngoài, xây tô trong nhà, vào lót gạch, bàn giao. Một phần nhỏ được giữ lại đến khi hết bảo hành.

Bước 4: Đào móng, làm móng

Đổ bê tông lót, đặt thép móng, cốp pha đà kiềng. Thép móng được nghiệm thu trước khi đổ bê tông, gia chủ nên có mặt lúc này.

Bước 5: Khung bê tông, xây tường từng tầng

Đổ cột, dầm, sàn từng tầng; đủ cột chống, cốp pha khi đổ sàn. Tường bao 200, tường ngăn 100 xây theo khung đến đâu gọn đến đó.

Bước 6: Điện nước âm, chống thấm, tô trát

Đi ống điện nước âm tường, âm sàn trước khi tô; chống thấm sê nô, sàn mái, sàn vệ sinh; đóng lưới chỗ giáp bê tông và gạch rồi mới tô ngoài để hạn chế nứt chân chim.

Bước 7: Nhân công hoàn thiện, bàn giao

Gia chủ mua gạch, sơn, thiết bị theo lựa chọn của mình; anh em ốp lát, bả matit, sơn nước, lắp điện nước, dọn vệ sinh rồi nghiệm thu, bàn giao. Gói phần thô được bảo hành 6 tháng kể từ ngày nghiệm thu bàn giao.

Thời gian thi công phần thô

Theo các công trình anh em đã làm, phần thô một căn nhà phố 3 tầng mất khoảng 5 tháng (có công trình nghiệm thu sau khoảng 120 ngày), không tính ngày lễ, Tết và ngày mưa. Nhà 2 tầng sẽ nhanh hơn. Tiến độ cụ thể ghi trong hợp đồng.

Chi phí xây nhà phần thô Dĩ An tính thế nào

Chi phí = diện tích quy đổi × đơn giá phần thô/m². Hệ số Bồng Sơn áp dụng thống nhất:

Hạng mục	Hệ số
Tầng trệt, các lầu, tầng lửng, tum	100%
Móng đơn	30%
Móng băng	50%
Móng cọc (không gồm cọc và ca ép)	50%
Mái bê tông cốt thép + sân thượng	50%
Mái tôn	10–30%
Sân trước, sân sau	50% (thường tính theo thực tế)

Tham khảo từ báo giá thực tế quanh Dĩ An

• Năm 2025, anh em báo giá phần thô nhà phố 2–3 tầng ở mức 3.700.000 đ/m² (chưa VAT).
• Một căn nhà phố 3 tầng móng băng ở Dĩ An, khoảng 171 m² sàn, báo giá phần thô 3.700.000 đ/m², tổng khoảng 861 triệu đồng sau khi cộng móng và mái theo hệ số (2025).

Đây là số của từng căn cụ thể, chỉ để gia chủ hình dung cách tính. Đơn giá hiện tại anh em báo sau khi khảo sát, vì giá vật tư và điều kiện từng lô đất đều khác nhau.

Mấy lời dặn cho gia chủ chọn gói phần thô

• Chốt bản vẽ, vị trí ổ cắm, công tắc, đèn, thiết bị vệ sinh trước khi đi ống âm. Đổi sau khi tô là phải đục.
• Chọn trước loại gạch, kích thước gạch để anh em cán nền đúng cao độ.
• Mua vật tư hoàn thiện đúng lịch: anh em báo trước để gia chủ kịp chuẩn bị, tránh thợ chờ vật tư.
• Có mặt lúc nghiệm thu thép móng, thép sàn trước khi đổ bê tông.
• Phát sinh nếu có đều báo giá và thống nhất trước khi làm.

Câu hỏi thường gặp về xây nhà phần thô Dĩ An

Phần thô ở Bồng Sơn có gồm nhân công ốp lát, sơn không?

Có. Gói phần thô gồm vật tư thô và toàn bộ nhân công, kể cả nhân công ốp lát, bả matit, sơn nước, lắp điện nước. Gia chủ chỉ lo vật tư hoàn thiện.

Phần thô khác gì xây nhà trọn gói?

Trọn gói thì anh em lo cả vật tư hoàn thiện theo bảng vật tư trong hợp đồng. Phần thô thì gia chủ tự mua vật tư hoàn thiện, được tự chọn mẫu, chọn hãng theo ý mình.

Xây phần thô nhà phố 3 tầng mất bao lâu?

Khoảng 5 tháng theo các công trình anh em đã làm, không tính ngày lễ, Tết và ngày mưa.

Phần thô có bảo hành không?

Có. Gói phần thô được bảo hành 6 tháng kể từ ngày nghiệm thu bàn giao.

Giá xây nhà phần thô Dĩ An bao nhiêu một mét vuông?

Báo giá thực tế năm 2025 cho nhà phố 2–3 tầng là 3.700.000 đ/m², chưa VAT; móng băng và mái BTCT tính 50%. Đơn giá hiện tại báo sau khi khảo sát từng căn.

Ngoài Dĩ An, Đông Hòa, Tân Đông Hiệp anh em có nhận không?

Có. Anh em nhận thi công phần thô ở khu Thuận An, khu Thủ Đức và khu Bình Dương cũ.

Liên hệ anh em Bồng Sơn

Gia chủ có đất ở Dĩ An, Đông Hòa hay Tân Đông Hiệp và muốn tự chọn phần hoàn thiện, cứ gọi anh em một cuộc. Anh em qua xem đất, tính diện tích quy đổi rồi mới báo giá. Xem thêm: thi công nhà phần thô, xây nhà trọn gói Dĩ An, công trình thực tế.

CÔNG TY TNHH TM-DV BỒNG SƠN
Địa chỉ: Phường Dĩ An, TP. Hồ Chí Minh
Hotline / Zalo: 0987.947.486
Email: buituanvuxd@gmail.com
Gửi yêu cầu khảo sát

CÔNG TY TNHH TM - DV BỒNG SƠN

Địa chỉ: Số 140/32, Nguyễn Thị Minh Khai, KP. Đông Chiêu B, Phường Dĩ An, TP. HCM.

Hotline:  0987.947.486

Email: buituanvuxd@gmail.com